O QUE É PARCELAMENTO DO SOLO URBANO?

É considerado como parcelamento de solo urbano a atividade de divisão de glebas de terras ou lotes no perímetro urbano para fins habitacionais. Seu objetivo é evitar o crescimento urbano desordenado, através de políticas de controle e fiscalização da ocupação populacional no solo urbano.

Regido pela Lei 6.766/1979, além de vasta legislação federal, ambiental e municipal, o parcelamento do solo urbano pode ser realizado através de desmembramento e loteamento.

Desmembramento é a realização de subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (§2º do artigo 2º da Lei 6.766/1979).

Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (§1º do artigo 2º da Lei 6.766/1979) .

Existe ainda uma terceira espécie de parcelamento de solo, o desdobro, que nada mais é do que a subdivisão de lote sem alteração de sua natureza. Contudo, somente é possível quando previsto na legislação municipal.

Para fins didáticos, importante diferenciar gleba e lote. Gleba é a porção de terra que nunca foi loteada ou desmembrada sob às regras da Lei 6.766/1979. Contudo, haverá lote e não gleba se a porção de terra atender, quanto à dimensão, aos parâmetros da lei municipal ou do plano diretor, além de dispuser infraestrutura básica, como por exemplo, iluminação pública, abastecimento de água potável, energia elétrica pública, entre outras.

Já lote é o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona que se situe (art. 2º, §4º, da Lei 6.766/79).

Hoje, falaremos um pouco mais sobre loteamento, o qual pode ser classificado em três formatos:

a) Loteamento aberto por lote autônomo;

b) Loteamento fechado por lote autônomo ou Loteamento por lote autônomo de Acesso Controlado;

c) Loteamento em condomínio de lotes (aprovado nos termos da Lei 4.591/1964, cujo funcionamento é regulado pelo Código de Civil).

Loteamento aberto por lote autônomo é aquele em que o parcelamento do solo urbano resultou em lotes autônomos, ou seja, lotes com matrícula própria sem vinculação a qualquer área comum e as áreas destinadas a praças, ruas, avenidas e demais logradouros passam ao domínio público e, assim, se tornam bens de uso comum do povo, nos termos do art. 99, I, do Código Civil.

Esse mesmo loteamento poderá ser fechado, denominado pela lei como Loteamento de Acesso Controlado , ou seja, com lotes desvinculados de qualquer área comum, mas com autorização do Poder Público Municipal para o fechamento do perímetro e controle de acesso, cujas características demandariam um segundo artigo.

Por fim, temos o loteamento em condomínio de lotes, considerado aquele em que os lotes são unidades autônomas, mas as vias de circulação interna, praças e demais áreas são consideradas como áreas comuns, e a sua constituição se dá por incorporação imobiliária, a qual será abordada de forma específica em um próximo artigo.

Sou Jacqueline Anziutti, Advogada, Pós-graduanda em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito - EBRADI, Membro da Comissão Estadual da OAB/SC Jovem Advogado, Diplomada pela Escola Superior da Magistratura do Estado de Santa Catarina – ESMESC, Especialista em Direito Aduaneiro e Comércio Exterior pela Universidade do Vale de Itajaí – Univali.

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